تعرف على الفرق بين عقد البيع الابتدائى وعقد البيع النهائى
"أولا عقد البيع الأبتدائي"
العقد الإبتدائى هو عقد عرفى بين طرفيه والعقد النهائى هو العقد المسجل أمام الجهة المنوط بها التسجيل وفقاً للأوضاع التى يقررها القانون وهى مصلحة الشهر العقارى وفى بعض الأماكن السجل العينى.
ونفرق هنا بين حالتين:-
الأولى: اذا كان المبيع منقولاً
بغض النظر عن القيمة فإن شروط تملكه الحيازة بحسن نية وبسند صحيح من القانون كالعقد الإبتدائى ففى هذه الحلة يكون كافى لإثبات الملكية إعمالاً للقاعدة القانونية التى تقرر أن الحيازة فى المنقول بسند صحيح وبحسن نية سند الملكية.
ثانياً:- كون المبيع عقاراً
هنا يقرر القانون أن الملكية فى العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل وهذا لا يعنى أن المشترى بعقد بيع إبتدائى ليس له حقوق ولكن تكون الحقوق المترتبة على العقد الإبتدائى حجة بين طرفيه البائع والمشترى ولكن العقد المسجل حجة على الكافة وهو الناقل للملكية أمام كافة الأشخاص والجهات.
نخلص من ذلك إلى أن العقد الإبتدائى يعتد به وله قيمة قانونية بين طرفيه فقط.
والشروط الواجب توافرها لصحة العقد الإبتدائى عند الشراء هى:-
1- الأهلية
2- الإيجاب والقبول
3- الرضا
4- محل العقد يكون مشروع ( غير مخالف للقانون ) 5- الثمن 6- المعاينة النافية للجهالة
العقد الإبتدائى هو عقد صحيح يبرم بين المشترى والبائع وهو عقد صحيح بين أطرافه وليس له حجية العقود الموثقة أمام الغير والشائع فى الواقع العملى أن دعوى صحة التوقيع لا تمس موضوع العقد وانما تضفى الشرعية على التوقيع فقط ولا تثيت أو تنقل الملكية ،والبعض لا يحبذ العقد الإبتدائى ويعتبرونه ورقة عرفية ليس لها صفة شرعية.
والعقد الإبتدائى اذا لم يتم تسجيله فانه لا يترتب عليه اى التزامات سوى التزامات شخصية وبعبارة أوضح يمكننا القول أن العقد الإبتدائى لا ينقل الملكية ولا يجوز الإحتجاج به فى مواجهة الغير اذ ان المليكة لا تنتقل إلا بالتسجيل.
"ثانيأ عقد البيع النهائي"
وعقد البيع النهائى المقصود به هو العقد الذى يسجل بالشهر العقارى وليس مجرد عقد معنون بعبارة عقد بيع نهائى لذلك المالك لن يستطيع عمل عقد بيع نهائى إذا كانت هناك مشكلة حول ملكية الأرض وموقف إجراء التصرفات عليها ولايوجد مايدعو للقلق الأن طالما أن الشقة المبيعة فى حيازتك فعقد البيع غير المسجل وإن كان لا يترتب عليه نقل الملكية العقار المبيع للمشترى إلا انه يولد فى ذمة البائع إلتزاماً بتسليم حيازة المشترى وأن ينتفع به بجميع وجوه الإنتفاع فعقد البيع الإبتدائى ينتج كافة اثار البيع المسجل عدا نقل الملكية ويمكن أن تبيع بموجب العقد الذى معك ولا يوجد مشكلة فى ذلك.
• ونجمل ماسبق فى النقاط الاتية:-
1- العقد الإبتدائى لا ينقل الملكية ولا يحتج به فى مواجهة الغير بعكس العقد المسجل.
2- العقد لايكون مسجلاً الا بأحد طريقين:-
أ. تقديم طلب تسجيل فى الشهر العقارى. ب- رفع دعوى صحة
ونفاذ عقد البيع مع ضرورة إتباع الإجراءات الخاصة بها وشهر الحكم الصادر فيها.
عبدالله ماجد
بقلم: المستشار شريف مصطفى 01061086888
