يواجه سوق العقارات في العديد من المدن حول العالم تحديات غير مسبوقة. لقد ارتفعت الأسعار بشكل كبير لدرجة أن معظم المشترين قد تم تسعيرهم خارج السوق. لقد ثبت البائعون أنفسهم بطريقة ما على هذه الأسعار غير المنطقية. والنتيجة النهائية هي أن الأسعار لا يبدو أنها تنخفض. ومع ذلك ، في الوقت نفسه ، لا توجد معاملات تقريبًا تحدث في السوق بالأسعار المحددة. هذا الوضع سائد في العديد من المدن في جميع أنحاء العالم. تعد لندن وسيدني وأوكلاند ومومباي وتورنتو وشينزين من الأمثلة الرئيسية على فقاعة العقارات هذه.
تتعرض الحكومات في كل هذه المدن لضغوط سياسية لخفض أسعار هذه المنازل. يرى كل خبير تقريبًا في الموضوع أن الأسعار تعكس العرض والطلب. ومن ثم ، يجب أن تعكس الأسعار المرتفعة طلبًا هائلاً مع انخفاض شديد في العرض. ليس هذا هو الحال في معظم المدن. ارتفعت الأسعار أسرع بكثير من الأساسيات الأساسية. ومع ذلك ، بمجرد أن نعتقد أن السبب الجذري لارتفاع الأسعار هذا هو نقص العرض ، فإن الحل الأكثر وضوحًا هو زيادة العرض عن طريق بناء المزيد من المنازل.
في هذه المقالة ، سوف نلقي نظرة على سبب عدم كون بناء المزيد من المنازل هو الحل الأفضل .
أسعار العقارات على أساس التوقعات المستقبلية
أسعار العقارات ليست أسعار السلع. بدلا من ذلك ، هم أسعار الأصول. ومن ثم فهي لا تعتمد على العرض والطلب. وبدلاً من ذلك ، فإن أسعار العقارات مدفوعة إلى حد كبير بالتوقعات المستقبلية للقيمة. إذا اعتقد المستثمرون أن الأسعار سترتفع في المستقبل ، فسوف يرتفعون حتماً. مشكلة أسعار العقارات هي أنه حتى الآن شجعت الحكومة وسمحت بمبالغ ضخمة من المال لتشق طريقها إلى أسواق العقارات هذه. نتيجة لذلك ، ارتفعت الأسعار. ومن ثم ، سيكون من الآمن القول إن ارتفاع الأسعار لا يرجع حقًا إلى نقص العرض. بدلاً من ذلك ، يقع اللوم على سلوك المضاربة للعديد من المشترين. أدى الوصول السهل إلى الائتمان المصرفي ورأس المال الخاص الذي ينقله الآباء إلى أطفالهم إلى هذا الارتفاع غير المسبوق في الأسعار. ومن ثم فإن بناء المزيد من المنازل لن يحل المشكلة.
على سبيل المثال ، انظر إلى حالة أيرلندا التي يبلغ عدد سكانها حوالي خمسة ملايين نسمة. في عام 2007 ، بنت الحكومة الأيرلندية أكثر من 90 ألف منزل لضمان بقاء الأسعار في المتناول. ومع ذلك ، خلال نفس الفترة ، ارتفعت الأسعار بأكثر من 11٪ مما يثبت أن زيادة العرض من غير المرجح أن تحل مشكلة أسعار العقارات.
تدفقات الأموال الدولية في أسواق العقارات المحلية
تحدث معظم فقاعات أسعار المساكن في الدول المتقدمة. وذلك لأن الدول المتقدمة هي وجهات استثمارية للسياسيين والبيروقراطيين الفاسدين من دول العالم الثالث. المكاسب غير المشروعة من هذه البلدان تجد طريقها في النهاية إلى هذه المدن العالمية. هؤلاء المستثمرون لا يبحثون عن عائد على استثماراتهم. بدلاً من ذلك ، هم فقط بحاجة إلى مكان يوقفون فيه أموالهم. نتيجة لذلك ، فإن الكثير من هذه المنازل غير مأهولة. نظرًا لأن هؤلاء المستثمرين لا يهتمون بالأساسيات والتقييمات ، فإنهم يميلون إلى تأجيج فقاعة المضاربة بشكل أكبر. هذا هو السبب في قيام حكومات مثل ألمانيا بفرض ضريبة على الأشخاص الذين يشترون منازل ثانية أو ثالثة. إن مجرد بناء المزيد من المنازل لن يحل مشكلة أسعار الأراضي.
الاقتراض مقابل الأرض
مشكلة رئيسية أخرى مع المنازل هي أن البنوك مستعدة للإقراض مقابلها. رهن العديد من المستثمرين منازلهم ويستخدمون العائدات لزيادة الاستثمار في العقارات. أيضًا ، ليس من غير المألوف أن يأخذ الملاك قروضًا بناءً على دخلهم من الإيجار. يستخدم العديد من الأشخاص ممتلكاتهم كآلات نقدية خلال السنوات القليلة الماضية. وبالتالي فإن الفكرة القائلة بأن قيمة المنازل لا تنخفض أبدًا قد تم ترسيخها بقوة في أذهان العديد من المستثمرين. وهذا يزيد من تأجيج فقاعة المضاربة.
كيف يجب حل المشكلة؟
من الواضح الآن أن بناء المزيد من المنازل لن يحل المشكلة. وهذا يتركنا نتساءل عن الخطوات الأخرى التي يمكن اتخاذها. فيما يلي بعض الخطوات الأخرى:
يحتاج النظام الضريبي إلى ضمان طرد المضاربين من السوق. يجب أن تكون هناك إجراءات عقابية لشراء أكثر من منزل. إذا أراد الأثرياء محاصرة العقار ، فعليهم دفع ثمنه
يجب تقييد الاستثمارات الأجنبية في أسواق العقارات المحلية. يمكن القيام بذلك عن طريق إدخال ما يعادل ضريبة توبين للممتلكات.
يجب فرض قيود على البنوك التي تقرض الأموال مقابل العقارات. يجب تمرير القوانين لضمان عدم استخدام العائدات لأغراض المضاربة.
إدارة السلبيات
تكمن مشكلة هندسة انخفاض أسعار العقارات في وقوع إصابات. الأشخاص الذين اقترضوا حاليًا مبالغ ضخمة من المال لشراء عقارات بأسعار متضخمة سوف يتأثرون سلبًا. وبالتالي ، تقع على عاتق الحكومة مسؤولية ضمان عدم حدوث انخفاض مفاجئ في أسعار العقارات. بدلاً من ذلك ، يجب أن يكون السقوط تدريجياً ويجب ألا يثير الذعر في مجتمع الاستثمار.
لتلخيص ذلك ، فإن بناء المزيد من المنازل لن يؤدي إلا إلى إنشاء منازل أكثر تكلفة . السبب الجذري للمشكلة هو تدفق أموال المضاربة في فئة الأصول هذه. بمجرد إيقاف التدفق أو تقليله ، سيتم ترشيد الأسعار تلقائيًا.